一套房子兩次出售如何處理?

(相關資料圖)

一房兩賣判決處理辦法是：

1、出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同，與后訂立合同的買受人辦理登記

出賣人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的規(guī)定，對債權得不到滿足的買受人承擔賠償損失的責任。

在該情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經履行完畢，該合同中的購房者已實際取得房屋所有權。

此時，前后兩個購房者享有的請求權性質是不同的。后一個購房者因為已經取得了產權，對房屋享有的是物權請求權。前一個購房者產生的是債權請求權，該債權請求權系一種對出賣人的請求給付，但是對房屋來說前一個購房者沒有取得產權，所以應負返還房屋的義務。

根據法律規(guī)定，房屋產權已經歸他人所有，開發(fā)商對前一個購房者實際履行已不能，在該種情形下，前一個購房者不能強制履行購房合同。此時，合同上的債務轉化為損害賠償的債務。關于損害賠償的數額多少，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。

2、在一房二賣中，出賣人與買受人簽訂合同并辦理了產權過戶登記之后，又與他人就同一房屋簽訂買賣合同

在一房二賣中，這種情形也很普遍。此時，由于房屋產權已經過戶，開發(fā)商已非房屋所有權人。民法典第五百九十七條第一款規(guī)定：“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。”不屬于出賣人所有且出賣人無處分權的物，不構成買賣合同的標的物。此行為屬于無權處分行為，因無權處分并最終導致合同無效的，由開發(fā)商向后一個購房者承擔信賴利益的賠償。

3、在一房二賣中，二次買賣均未完成過戶登記的處理

法院就會考慮當事人雙方未登記的原因、雙方或一方的過錯情況、買受人長期占有房屋的事實、買賣關系的特征、返還房屋是否可能等因素決定是否確認原關系無效。

也就是說，如果兩個買賣合同都沒有辦理過戶，法院會區(qū)別不同情況，予以合理的處理。

一、一房二賣的概念

“一房二賣”是指房屋的所有權人將同一套房屋分別出賣給兩名購房人，就同一套房屋和兩名購房人分別訂立房屋買賣合同的行為。

二、一房二賣的效力分析

(一)先、后買受人中有一個買受人已進行房屋登記，而其他買受人的房屋買賣合同均簽訂于房屋登記之前，則所涉及的買賣合同為有效或為可撤銷。

(二)先、后買受人中有一個買受人已取得房屋所有權證，簽訂于取得房屋所有權證之前的合同，為有效合同;簽訂于房屋登記之后的合同，為無效合同;

(三)先、后買受人都沒有進行房屋登記，只要不存在法定的無效情形，所有的買賣合同均為有效或為可撤銷。

三、預防一房二賣的方法

(一)簽訂正式的購房合同

因為房屋的使用功能具有排他性，所以，買賣雙方一旦簽訂正式的購房合同，買方就是房屋的合法占有人，其他人無權再使用該房屋。如果賣方同時與多方簽訂正式的房屋買賣合同，眾多買方中仍然是只能有一人獲得該房屋的使用功能。

(二)提高定金支付比例

對于房屋交易來說，提高付款額度是一件利弊共存的事情，利處在于，提前支付較高的房款，可以穩(wěn)定房主的心，更加順利而負責的完成房屋交易。弊端在于一旦發(fā)生什么風險，損失也不小。

(三)進行房屋網簽合同的登記

網簽同樣具備防止房屋一房二賣的效力。網簽代表著該房屋在互聯網系統(tǒng)上已經留下交易記錄，有心人一查就可知道房屋的走向。同時網簽之后，如果賣方想反悔，無論是漲價還是毀約賣給第三方，如果想要順利完成房屋交易都需要注銷網簽記錄才能進行接下來的相關事宜。

(四)提前完成預告登記

所謂預告登記指的是具有預購商品房、以預購商品房設定抵押、房屋所有權轉讓抵押以及法律法規(guī)規(guī)定的其他情形之一的當事人便可以申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人書面同意，處分該房屋的，房屋登記機構應當不予辦理。

簡而言之就是，買方申請并完成了預告登記，賣方即使把房屋一房二賣，其他的買方也得不到房子，合同是無效的。如果情節(jié)嚴重的話，其他的買方還會以“惡意串通損害第三人利益”為由，失去房屋購買資格。

(五)詳細登記房屋信息

做好房屋信息登記，不斷完善房屋交易管理系統(tǒng)，方便更多的購房者查詢到房屋的詳細信息，才是遏止一房二賣的有效辦法。我國的《房屋登記辦法》規(guī)定，房屋應當按照基本單元進行登記，包括地理位置、樓號、單元號、戶號。無論是原業(yè)主網簽備案，還是房屋交易中的合同詳細內容，完善周詳的信息以及登記情況是保障交易公平、透明的重要前提。

(六)通過訴訟手段維護自己利益

房屋買賣合同一旦簽訂，便具備了法律效力。任何一方都要遵守合同約定，不得無故違約。如果賣方想要毀約或者是出現一房二賣的情況，買方有權依照合同向法院提出訴訟，要求賣方繼續(xù)履行合同或者是賠償買方的損失。

【法律依據】

《民法典》第一百四十三條

具備下列條件的民事法律行為有效：

(一)行為人具有相應的民事行為能力;

(二)意思表示真實;

(三)不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。

第一百五十四條

行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。

第一百八十六條

因當事人一方的違約行為，損害對方人身權益、財產權益的，受損害方有權選擇請求其承擔違約責任或者侵權責任。

第二百零九條

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力;未經登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

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