無權代理是指行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，以被代理人名義實施的行為，在被代理人追認的情況下有效，相對人可以要求被代理人繼續(xù)履行合同。那么出售無權處分房屋如何處理，怎么規(guī)定的？

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出售無權處分房屋如何處理，怎么規(guī)定的？

上海漢盛律師事務所許建斌律師解答：

一、在買房人為惡意取得無權處分房屋的情形下，不適用善意取得制度，不論房屋是否過戶，惡意的買房人都不能取得房屋的所有權。

二、買房人善意取得無權處分房屋尚未過戶的，可以向賣房人主張違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償。已經(jīng)過戶的善意的買房人可以取得房屋所有權。房屋的所有權人也可以向無權處分人請求賠償損失。

《物權法》第106條第1款，無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：

(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；

(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓；

(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

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上海漢盛律師事務所許建斌律師補充：

《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院應予支持?！?/p>

根據(jù)以上司法解釋，前述案例中，買方可以選擇適用要求賣方承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償。

這實際上隱含一個前提，即在司法適用時，如果買方提出以上主張，人民法院應認定《存量房買賣合同》是有效的。