物業(yè)公司莫以不可抗力為借口消極履職

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北京西城法院解析暴雨后易引發(fā)的三類糾紛

受連續(xù)強降雨影響,京津冀多地近日出現(xiàn)洪澇災(zāi)害。北京市西城區(qū)人民法院對相關(guān)案件梳理后發(fā)現(xiàn),暴雨等極端天氣出現(xiàn)后容易引發(fā)相鄰關(guān)系、物業(yè)服務(wù)、車損理賠這三類糾紛,涉及不可抗力導致合同履行受阻的糾紛也不在少數(shù)。西城區(qū)法院法官結(jié)合以往審判案例對這三類糾紛依法處理進行了解析。

在西城法院此前審理的一起案件中,老張家和孫女士家是上下層的鄰居,住樓上的老張在拆建房屋期間破壞了正常的排水結(jié)構(gòu)和地面防水層。趕上雨季,雨水不停地滲進老張家中,不僅淹了自己,下滲的雨水也導致樓下孫女士家中的墻壁、地面木地板及室內(nèi)空調(diào)機受到水浸。

“根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,因排水不當致使他人財產(chǎn)受損的,侵權(quán)主體應(yīng)當停止侵害并賠償損失?！蔽鞒欠ㄔ悍ü僦斫抡f,這起案件中正是由于老張拆建房屋時的不當行為,導致排水不暢,讓自家和樓下都遭了殃,對鄰居的損失,老張應(yīng)當承擔賠償責任。

據(jù)江浸月介紹,因暴雨引發(fā)的相鄰關(guān)系糾紛,主要包括兩大類,一是因一方翻建、修繕房屋以及道路硬化等在相鄰權(quán)人間本就存在矛盾,遇暴雨后相關(guān)矛盾激化;二是因排水不當疊加暴雨因素,導致他人房屋及屋內(nèi)物品等財產(chǎn)受損。

“部分城區(qū)老舊平房或農(nóng)村自建房屋本身存在安全隱患,不具備應(yīng)對暴雨等極端天氣的條件。”江浸月說,相關(guān)管理部門應(yīng)進一步強化風險意識,加強對老舊平房、自建房屋改建管理,從源頭防范鄰里糾紛及安全隱患,防止因暴雨引發(fā)房屋浸泡受損或倒塌等嚴重后果。

此外,法官提醒,私搭亂建、占用公共空間等行為不可取,房屋所有權(quán)人、用益物權(quán)人、承租人等在修繕房屋時應(yīng)考慮周全,避免給相鄰權(quán)人造成不便引發(fā)糾紛。對于因裝修公司偷工減料造成的房屋漏水,應(yīng)由裝修公司按照合同承擔相應(yīng)違約責任,沒有合同約定的建議按照實際損失由雙方協(xié)商解決,協(xié)商未果的可訴至法院維權(quán)解決。

除了鄰里糾紛,物業(yè)合同糾紛也是雨后常見的糾紛之一。對于業(yè)主的不滿,物業(yè)公司常常拿出“暴雨是不可抗力”作為擋箭牌,試圖為自身免責。

在西城法院審理的一起案件中,一公共露臺直徑約6厘米的下水地漏被雜物堵住,最終因暴雨導致業(yè)主家被露臺的積水淹泡。事后,物業(yè)公司稱暴雨屬于不可抗力拒絕賠償業(yè)主損失。法院審理后認為,公共區(qū)域的下水地漏被雜物堵塞,存在暴雨時形成嚴重積水的風險,且時值雨季,物業(yè)公司對此風險應(yīng)當能夠預見,作為管理人需要對相關(guān)排水區(qū)域進行必要巡檢,但其并未采取措施處理露臺雜物,最終造成管道堵塞,存在管理過失責任,須對此承擔賠償責任。

“不可抗力指的是不能預見、不能避免且不能克服的現(xiàn)象,如果從物業(yè)公司的預見能力來看,其應(yīng)當預見(如氣象部門提前發(fā)出了暴雨提醒等)而沒有預見,或是消極履職,未采取任何措施阻擋損害后果,就不能以暴雨等極端天氣為不可抗力進行免責。”西城法院法官助理于雯靜說,根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定,物業(yè)的職責范圍包括按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)服務(wù),在遭遇暴雨等極端天氣前后,物業(yè)公司應(yīng)當按照合同約定,采取積極措施保護小區(qū)業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全。

西城法院對此類糾紛調(diào)研后發(fā)現(xiàn),因物業(yè)公司管理失職造成的影響范圍較廣,很容易引發(fā)批量訴訟。對此,西城法院提醒,物業(yè)公司應(yīng)加強對小區(qū)的管理,尤其在自然災(zāi)害多發(fā)季節(jié),應(yīng)嚴格落實小區(qū)安全管理責任;業(yè)主在發(fā)現(xiàn)存在樓頂漏水、下水管道排水不暢等隱患時應(yīng)及時向物業(yè)報修,也可以聯(lián)合其他居民集體向物業(yè)提出維權(quán)要求,同時采取措施降低自身財產(chǎn)損失,維護自身合法權(quán)益。

此外,針對地庫進水導致車輛被泡引發(fā)的物業(yè)服務(wù)糾紛,于雯靜說,物業(yè)公司應(yīng)當對小區(qū)的排水設(shè)施進行周期性檢查和維修,確保排水口排水暢通,在雨季來臨時,物業(yè)公司應(yīng)當盡到更高的注意義務(wù),比如準備沙袋、抽水機等防洪設(shè)施設(shè)備,隨時關(guān)注暴雨氣象預報,根據(jù)氣象部門的預警向業(yè)主發(fā)出通知,暴雨險情發(fā)生后采取阻止車輛進入地庫、關(guān)閉地庫門的合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全等。

“如果物業(yè)公司在預防和補救兩方面未盡職盡責,則需要對損失承擔賠償責任。”于雯靜說。

在本輪強降雨期間,有許多車輛被困水中,甚至被雨水沖走。對于車主來說,自己的車輛被淹能否獲得賠償?

對此,西城法院提醒,根據(jù)2020年9月起施行的《關(guān)于實施車險綜合改革的指導意見》,將此前需要單獨附加的發(fā)動機涉水險、全車盜搶險、玻璃單獨破碎險等六項保險責任納入機動車損失保險保障范圍。根據(jù)車損險的相關(guān)條款規(guī)定,因為自然災(zāi)害、意外事故造成的機動車直接損失,且不屬于免賠范圍內(nèi)的,都可以依照約定進行賠償。

國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局在7月31日發(fā)布提示,車險綜合改革啟動后,車輛損失保險保障范圍已涵蓋暴雨、臺風等自然災(zāi)害造成的損失。

“因此,購買了車損險的車主,發(fā)現(xiàn)暴雨導致車輛受損的,可以向保險公司申請理賠?！苯抡f,需要注意的是,車輛被淹后發(fā)動機熄火,一定不要強制啟動發(fā)動機,否則引起的發(fā)動機損壞,將被保險公司認定為屬于“遭受保險責任范圍內(nèi)的損失后,未經(jīng)必要修理繼續(xù)使用,致使損失擴大的部分”的責任免除情形,不予理賠。此外,如被保險人或駕駛?cè)嗣髦胺椒e水嚴重還冒險涉水,此種情況下造成的損失,也不能獲賠。

對于被洪水沖走的車輛,西城法院提醒,車主可在災(zāi)后通過公安機關(guān)協(xié)助尋找車輛并進行保險定損理賠;當車輛無法找回時,對于已投保車損險的車輛,車主可到公安機關(guān)申請開具車輛滅失證明,再到車管所辦理車輛注銷手續(xù),一般而言,保險公司會視情況推定全損進行理賠。