如何出售有貸款的房屋?

(資料圖)

對賣方來說，出售未還清貸款的房屋，也許不能及時解除房屋抵押。而未解除抵押的房屋無法順利過戶，賣方很可能因逾期不能辦理過戶手續(xù)而承擔(dān)違約責(zé)任。所以，賣方在出賣有貸款的房屋時，首先要贖樓，然后再按照貸款房屋出賣流程辦理相關(guān)房屋買賣。

1、轉(zhuǎn)按揭

轉(zhuǎn)按揭指把個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但據(jù)了解，目前能做轉(zhuǎn)按揭的銀行很少，你需要提前向貸款銀行進(jìn)行咨詢。

貸款房屋轉(zhuǎn)按揭流程：

(1)買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》;

(2)買方、賣方、律師事務(wù)所三方簽訂《轉(zhuǎn)按揭交易安全保證合同》;

(3)買方交納房子的首付款(按交易價格與評估價格孰低的原則，一年內(nèi)免評估，以原購買價為準(zhǔn));

(4)賣方的貸款銀行書面同意提前一次性還款的確認(rèn)函(包括所欠資款本息、還款帳號);

(5)買方據(jù)前述文件及個人資信文件向貸款銀行申請二手房按揭貸款(提出貸款申請，律師初審，銀行復(fù)審);

(6)賣方向買方實際交付房屋;

(7)銀行復(fù)審?fù)ㄟ^后放款，向賣方的銀行劃款;

(8)賣方收到款項后，與原貸款行解除貸款合同和抵押登記，與買方、律師一同辦理過戶、并且抵押給買方的貸款銀行;

(9)買方的貸款銀行將首付款付給賣方。

2、用買方的首付款繳清剩余貸款

二手房交易中，如果賣方出售有貸款的房屋，多選擇這種方式還清貸款。這種方式適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。

通常情況下，買方會認(rèn)可首付房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的首付將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易。

【法律依據(jù)】

《民法典》第四百零六條，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

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